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《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》政策解读
发布日期:2021-12-20 17:30 来源:南宁市住房和城乡建设局

《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》

                      政策解读

为贯彻落实国家关于“建立健全存量房交易资金监管制度”“规范发展住房租赁市场”的精神和要求,进一步规范房地产市场秩序,保障房屋交易资金安全,维护交易当事人合法权益,我局起草了《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》(以下简称《监管办法》)。现将有关情况说明如下:

一、制定背景

随着南宁市房地产市场的快速发展,存量房买卖及住房租赁交易日趋活跃,发展前景可观。但在实际交易过程中存在诸多不确定因素,交易当事人因房屋权属转移或交易资金交付所产生的纠纷时有发生,市民迫切需要政府部门加强存量房买卖与住房租赁交易的规范。为了保障房地产市场健康、平稳、有序发展,规范房屋交易行为,保障房屋交易资金安全,保护买卖双方当事人合法权益,应当建立一套适合我市实际的存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法,以有效保障房屋交易资金的安全。

二、制定依据

(一)住房城乡建设部办公厅关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知(建办房〔201545号):“4.4各地应建立存量房交易资金监管制度,结合本地实际,制定存量房交易资金监管办法。”

(二)住房城乡建设部等7部委《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016168号):“二、完善行业管理制度(九)健全交易资金监管制度。”

(三)《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018128号):“(十三)加强交易资金监管。……加强存量房交易资金监管,除交易当事人提出明确要求外,当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。……由房地产中介撮合成交的存量房买卖,佣金也应纳入资金监管范围。”

(四)《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔201910号):“九、加强租赁企业监管。住房和城乡建设等部门……指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

(五)《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》(建房规〔20204号):“(十)保障交易便捷安全……市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度,商品房预售资金应当用于有关工程建设,纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转,不得挪作他用。”

(六)《住房和城乡建设部 国家发展改革委 公安部 市场监管总局 国家网信办 银保监会关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(建房规〔20212号):“三、开展住房租赁资金监管。住房租赁企业应当......确保资金监管到位。”

三、主要内容

《监管办法》共五章二十九条,包括:制定目的及依据、适用范围、监管范围、利息归属、有关部门职责、自愿放弃监管、账户管理、资金划转流程、解除监管的情形及后续处理、信息公示及监督检查、房地产经纪机构和住房租赁企业的告知义务和禁止性行为、有关法律责任等内容。

(一)明确了资金监管的范围

住建部印发《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018128号)中明确:“加强存量房交易资金监管,除交易当事人提出明确要求外,当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。……”据此,《监管办法》第11条规定,存量房交易当事人除明确提出放弃房屋交易资金监管外,应签署房屋交易资金监管协议并通过监管系统进行资金监管;交易当事人自愿放弃交易资金监管的,应当阅签自愿放弃交易资金监管的共同声明,自行承担交易过程中发生的资金风险。

另根据《监管办法》第2条、第13条规定,住房租赁企业通过受托经营、转租等方式从事住房租赁,按本办法应当接受房屋交易资金监管的行为,应当实行房屋交易资金监管;住房租赁企业应当在监管银行设立一个住房租赁交易资金监管账户,与监管银行签订住房租赁交易资金监管协议,明确监管内容、方式及流程,并通过监管系统填报相关信息及报送备案。

(二)明确了监管部门职责

市住房和城乡建设行政主管部门将负责本市存量房买卖与住房租赁交易资金监管工作,其下设的房屋交易监管机构负责存量房买卖与住房租赁交易资金的具体监管工作,包括房屋交易资金监管系统平台的使用管理、统计监测、实现部门之间信息数据的互联互通等。

(三)明确了监管的资金种类

存量房买卖交易资金监管是指监管买卖双方签订的存量房买卖合同中所约定的房价款,包括定金、预付款、首付款等各种购房款及房地产经纪机构的佣金,不包括买受人为出卖人偿还所购房屋贷款的资金、办理存量房买卖所涉及的各项税费,暂不提供贷款资金的监管服务。

住房租赁资金监管指的一是住房租赁企业单次收取租金超过三个月的及单次收取租金不超过三个月但交易当事人约定进行监管的租金;二是住房租赁企业收取承租人的租金周期长于向出租人支付的租金周期,其尚未支付给房屋业主的租金;三是单次收取承租人押金超过一个月的;四是法律、法规规定应纳入监管的其他资金。

(四)明确了房屋交易监管资金的缴存和划转均通过监管账户进行,资金划转有保障

开展房屋交易资金监管业务的银行(以下简称监管银行),应当与监管机构签订房屋交易资金监管工作协议,建立房屋交易资金监管账户管理制度。监管银行应当就存量房买卖交易资金监管与交易当事人签订房屋买卖交易资金监管协议,并开设或指定监管账户和结算账户,以便开展资金监管工作。

住房租赁企业应当在监管银行设立一个住房租赁交易资金监管账户,该账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金。

房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员不得代收代付、侵占、挪用交易资金。

(五)简化了资金监管办理流程,资金划转便捷

为方便群众了解监管办法的流程,《监管办法》第12条规定对存量房买卖流程进行了规定,存量房买卖交易当事人登录监管系统选择房屋交易资金监管服务及监管银行,交易当事人与监管银行签订房屋买卖交易资金监管协议,开设或指定房屋交易资金监管账户和结算账户,监管银行提供相应监管服务。买受人按约定将交易资金存入监管账户,监管银行根据监管协议约定及监管系统推送的交易完成节点信息,将监管资金及利息划转至结算账户,存量房买卖交易完成。

《监管办法》第17条规定对住房租赁流程进行了规定,首先住房租赁企业与承租人和监管银行签订住房租赁交易资金监管协议,并通过监管系统向监管机构报备。监管协议中承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等各项内容应与监管系统网签备案的房屋租赁合同约定保持一致。然后住房租赁企业或承租人按约定将租金、押金等资金等存入监管账户。最后监管银行按照监管协议约定将监管资金划转给住房租赁企业

(六)明确将房地产经纪机构的佣金纳入监管范围

住建部印发的《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018128号)明确,“由房地产中介撮合成交的存量房买卖,佣金也应纳入资金监管范围。”为落实上级要求,加强对房地产经纪机构经纪行为的监管,《监管办法》第5条,对佣金纳入监管进行了明确,并充分尊重买卖双方与房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同约定。

(七)明确了解除资金监管的情形

避免后续纠纷,《监管办法》第18条明确了解除资金监管的情形,在列举的解除监管的情形中,第一项、第二项和第三项是属于交易方主动协商终止交易或解除资金监管的情形,第四项是司法机关、仲裁机构发生法律效力的法律文书确认交易终止的,可凭已生效的法律文书解除交易资金监管,第五项属于兜底性条款,其主要是针对办法中没有包括的,或者难以包括的,或者目前预测不到的情形,都包括在这项规定当中。资金监管解除后,监管资金和利息原路退回。